STOP the BUILDING of 3477 Drummond St.

STOP the BUILDING of 3477 Drummond St.

• Keep your quality of life
• Continue to enjoy the picturesque views
• Preserve the family lifestyle of our neighbourhood
• Prevent traffic and parking nightmares

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PETITION/  June 2021

To prevent real estate speculation from eliminating mountain and scenic views and negatively affecting the quality of life in our Golden Square Mile (GSM) neighborhood.

We, GSM residents, strongly object to the demolition of the existing building and construction of a new highrise building on the southside of Mount Royal, specifically at 3477 Drummond Street, Montreal. We call for the developers to propose alternate plans for this location - plans that will not adversely impact the quality of life of the residents in the GSM area. Our concerns align with promoting urban sustainability, the mainspring of Mayor Valerie Plante's platform. While it is an admirable goal to keep citizens in the downtown core, this must not be promoted at the expense of increased traffic and reduced parking capacity. The proposed demolition and construction project, if approved, will increase urban density without consideration for the interests of a family-oriented neighborhood.

1- Basis for demolition/loss of value and income. The demolition under consideration does not meet any of the criteria set by the applicable By-law CA-24-215 of the City of Montreal, except perhaps, fiscal impact. There is clearly no functional need for a demolition, since the existing building structure is sound and the existing building is currently already zoned for renovation purposes. There is also no justification whatsoever for the proposed demolition other than the self-serving financial speculation of the owners of the new building. While making profits for its own sake is not a bad thing, the issue here is that a tiny minority of owners will be profiting at the expense of a large majority of surrounding owners and tenants who oppose the project and who will be forced to sacrifice not only financially in this transaction but also in respect of their quality of life. One to two years of demolition and construction will needlessly disrupt residents’ life as well and compel some tenants to leave their homes of many years

2. Building Dimensions and Blocking Views. The developers propose a building with 107 units and a maximum of 20 indoor parking spots. There is no circular driveway in the plan for deliveries, pick-ups, drop-offs etc. There will be a huge increase in car and truck traffic on Drummond and surrounding streets, contrary to the city's objective of "sustainable urbanism".

Drummond is already a congested street. Presently, residents, their families, friends and other visitors have difficulty parking, including those who have purchased city parking permits. Furthermore, Drummond, between Sherbrooke and Dr. Penfield streets, constitutes a steep hill. Navigating this hill on foot or by bicycle is difficult and may be treacherous during winter months. This is a serious safety issue. The resulting increase in traffic, related noise and pollution, will present a further barrier to recreational walking and other physical activity, contrary to the city's mandate to protect and maximize the well-being of its citizens.

The proposed project will block the east and north views of green trees and the mountain for some residents on Drummond, Stanley and Dr. Penfield streets. Many of these residents chose their homes because of these existing views. While the proposed replacement building respects its permitted set-backs, its original footprint has been moved further to the front towards Drummond Street, thus partially blocking the views to the street from the balconies of many units of neighboring buildings. To make matters worse, the loss in space on the sides of the new footprint has been partially compensated by adding additional space at the front end of the new building, allowing floors 1 to 3 of the proposed new building to be protruding beyond the set-backs of the new advanced footprint and providing their owners/tenants with unabated views of Drummond street South, perhaps all the way down to Sherbrooke Street and beyond. The architectural justification for this space grab makes absolutely no sense. Its likely sole purpose is to produce valuable additional built-up area on three lower floors suspended on pillars close to the sidewalk of Drummond, equivalent in value per square feet to the highest floors of the new building. This is not some empty or in-fill plot that the owner has just purchased with the intention of erecting a brand new building. Any existing owner or tenant seeing from his/her balcony an empty plot or a low structure would have accepted the fact that a new building may be erected there at any point in time and taken the initial decision to move in or purchase on that basis. This is a case where all unit owners of floors 2 to 6 of 3455 Drummond with balconies on Drummond Street will have their sidewalk views partially impeded by windows and the ceiling of apartments in floors 1 -3 of the proposed new building. This is akin to an outright move of the footprint right up to the sidewalk of Drummond Street without any set-backs. Permitting demolition with such advantageous conditions for this proposed building sets a precedent and invites all building owners to follow suit, trespassing on their neighbors both in height and in width, resulting in a narrower and dimmer Drummond Street.

3.Impact on Residents and Quality of Life. The existing building, prior to the renoviction strategy, had a significant number of tenants consisting of families. If the proposed new building is accepted, there will likely be an increase in the turnover of residents on the street, given that the largest proposed unit will measure 83.6 square meters; the size of these relatively small units (regardless of the number of bedrooms contained therein) will not attract families to the downtown core on a permanent basis, contrary to the goal of Project Montreal.   Conversely, the proposed new building will undoubtedly attract a mainly transient, student population which has a lifestyle that is often incompatible with that of the long-standing current area family residents. 

4. Architectural and Esthetics Considerations. We have seen the "mock up" of the proposed building, during the zoom meeting of May 2021 with the architects. Obviously, this is a very modern structure. The surrounding buildings, including the adjacent Italian Consulate, are older structures and reflect the mature ambience of the area. A new highrise, injected into this gentrified landscape, would be incongruous in appearance. The protrusion of the first three floors of the proposed replacement building will disfigure an entire section of Drummond Street from the perspective of someone walking up the street from Sherbrooke. The existing building well reflects the period in which it was built and is more visually pleasing, more in line with the brick color of the Consulate of Italy adjacent to it to the north, more in line with its sidewalk in terms of spacing, greenery and residential feel of the street, and more in line with the colours of the rest of the city, than its proposed replacement.

We believe in social justice and community equilibrium. We believe the rights of the many and the quality of life in a neighborhood should be of paramount importance. As residents and constituents of our elected officials, we look to you, our representatives, to safeguard our interests.

Now that the city administration has been made aware of the negative impact of this project on our environment and quality of life, we strongly urge the committee to reconsider this project.

At the very least, it is mandatory that a traffic impact study be done by an impartial 3rd party and that the developers propose alternate plans for a building that is no higher than 6 levels, respecting the exact boundaries of the existing footprint, and with adequate indoor parking for the units therein.

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Pétition /Juin 2021

 Pour empêcher la spéculation immobilière d’éliminer les vues de la montagne ainsi que les vues pittoresques et d’affecter négativement notre qualité de vie dans notre quartier du Golden Square Mile (“GSM”).

Nous sommes les résidents du GSM et nous nous opposons fermement à la démolition de l’immeuble existant et à la construction d’un nouvel immeuble de grande hauteur sur le côté sud du Mont Royal, plus précisément au 3477 rue Drummond, à Montréal. Nous demandons aux promoteurs de proposer d’autres plans pour cet emplacement - des plans qui n’auront pas d’incidence négative sur la qualité de vie des résidents de la région GSM. Nos préoccupations s’alignent sur la promotion de la durabilité urbaine, le ressort principal de la plateforme de la mairesse Valérie Plante. Bien qu’il s’agit d’un objectif admirable de garder les citoyens au centre-ville, cela ne doit pas se faire au détriment de l’augmentation de la circulation et de la réduction de la capacité de stationnement. Le projet de démolition et de construction proposé, s’il est approuvé, augmentera la densité urbaine sans tenir compte des intérêts d’un quartier familial.

1.Base de démolition/- Perte de valeur et de revenus

Cette démolition envisagée ne répond à aucun des critères établis par la ville en vertu du règlement CA-24-215 pour autoriser une telle démolition, sauf peut-être le critère de l’impact fiscal. Il n'y a manifestement aucun besoin fonctionnel de démolition puisque la structure existante du bâtiment est saine et le bâtiment est déjà autorisé pour la rénovation. Il n'y a pas non plus de raisons valables de démolition, sauf la spéculation financière des propriétaires du nouveau bâtiment en érigeant un bâtiment plus dense avec de meilleures vues. Bien que faire des profits en soi ne soit pas une mauvaise chose, le problème ici est qu'une minorité de propriétaires en profitera aux dépens d'une grande majorité de propriétaires et de locataires environnants qui s'opposent au projet et qui perdront non seulement de l'argent dans cette transaction mais aussi une partie de leur qualité de vie. Un à deux ans de démolition et de construction perturberont également inutilement la vie des résidents et entraîneront le départ de certains locataires. 

2.  Dimensions du bâtiment et blocage de vues. 

Les promoteurs proposent un bâtiment de 107 unités et un maximum de 20 places de stationnement intérieur. Il n’y a pas d’allée circulaire dans le plan pour les livraisons, les ordures, etc. Il y aura une augmentation importante de circulation automobile et routière sur Drummond et les rues avoisinantes, contrairement à l’objectif de la ville d'« urbanisme durable».

Drummond est déjà une rue congestionnée. À l’heure actuelle, les résidents, leurs familles, leurs amis et les autres visiteurs ont de la difficulté à se garer, y compris ceux qui ont acheté des permis de stationnement municipaux. De plus, Drummond, entre les rues Sherbrooke et Dr.Penfield, constitue une colline escarpée. Naviguer sur cette colline à pied ou à vélo est difficile et peut être perfide pendant les mois d’hiver. C’est un grave problème de sécurité. L’augmentation de la circulation, du bruit et de la pollution qui en résultera présentera un autre obstacle à la marche récréative et à d’autres activités physiques, contrairement au mandat de la ville de protéger et de maximiser le bien-être de ses citoyens. 

Le projet proposé bloquera la vue est et nord des arbres verts et de la montagne pour certains résidents des rues Drummond, Stanley et Dr Penfield. Bon nombre de ces résidents ont choisi leur maison en raison de ces vues existantes. Bien que le bâtiment de remplacement proposé respecte ses marges de recul permises, son empreinte d'origine a été déplacée plus à l'avant vers la rue Drummond, bloquant ainsi partiellement la vue sur la rue des balcons de plusieurs unités dans les immeubles avoisinants. Pour aggraver les choses, la perte d'espace sur les côtés de la nouvelle empreinte au sol a été partiellement compensée par l'ajout d'espace supplémentaire à l'avant du nouveau bâtiment, permettant aux étages 1 à 3 du nouveau bâtiment proposé de faire saillie au-delà du devant de la nouvelle empreinte avancée et offrant à leurs propriétaires / locataires une vue imprenable sur la rue Drummond Sud peut-être jusqu'à la rue Sherbrooke et au-delà. La justification architecturale de cette capture d'espace n'a absolument aucun sens pour . Son seul objectif probable est de produire une surface bâtie supplémentaire de valeur sur trois étages inférieurs suspendus sur des piliers près du trottoir de Drummond, équivalant en valeur au pied carré aux étages les plus élevés du nouveau bâtiment. Gardez à l'esprit qu'il ne s'agit pas d'une parcelle vide ou en remplissage que le propriétaire vient d'acheter avec l'intention de construire un tout nouveau bâtiment. Tout propriétaire ou locataire existant voyant de son balcon une parcelle vide ou une structure basse aurait accepté le fait qu'un nouveau bâtiment puisse y être érigé à tout moment et aurait pris la décision initiale d'emménager ou d'acheter sur cette base. Ce qui est décri ici est un cas où tous les propriétaires d'unités des étages 2 à 6 du 3455 Drummond avec balcon sur la rue Drummond verront probablement leur vue sur le trottoir partiellement gênée par les fenêtres et le plafond des appartements des étages 1 à 3 d'un immeuble neuf. Autant déplacer carrément l'empreinte juste à côté du trottoir de la rue Drummond sans aucun recul. Permettre la démolition dans des conditions aussi avantageuses pour ce bâtiment proposé crée un précédent et invite tous les propriétaires d'immeubles à emboîter le pas en empiétant sur leurs voisins tant en hauteur qu'en largeur, ce qui se traduit par une rue Drummond plus étroite et plus sombre.

3. Impact sur les résidents et la qualité de vie. 

L’immeuble existant, avant la stratégie de renoviction, avait un nombre important de locataires composés de familles. Si le nouveau bâtiment proposé est accepté, il y aura probablement une augmentation du roulement des résidents dans la rue, étant donné que la plus grande unité proposée mesurera 83,6 mètres carrés; la taille de ces unités relativement petites (peu importe le nombre de chambres qui y sont contenues) n’attirera pas les familles au centre-ville de façon permanente, contrairement à l’objectif de Projet Montréal. Inversement, le nouveau bâtiment proposé attirera sans aucun doute une population étudiante principalement transitoire qui a un mode de vie souvent incompatible avec celui des résidents familiaux actuels de longue date. 

4.  Considérations architecturales et esthétiques. 

Nous avons vu la « maquette » du bâtiment proposé, lors de la réunion de zoom de mai 2021 avec les architectes .  Evidemment, il s’agit d’une structure très moderne Les bâtiments  environnants, y compris le consulat italien adjacent, sont des structures plus anciennes et reflètent l’ambiance mature de la région. Une gratte-ciel, injectée dans ce paysage gentrifié, serait incongrue en apparence. La saillie des trois premiers étages du bâtiment de remplacement proposé défigurera une section entière de la rue Drummond du point de vue d'une personne marchant ou roulant dans la rue à partir de Sherbrooke. Le bâtiment existant reflète bien la période dans laquelle il a été construit et est plus agréable visuellement, plus conforme à la couleur de brique du consulat d'Italie adjacent au nord, plus en adéquation avec son trottoir en termes d'espacement, de verdure et d'ambiance résidentielle de la rue, et plus en adéquation avec les couleurs du reste de la ville que son remplacement proposé.

Nous croyons en la justice sociale et l’équilibre communautaire. Nous croyons que les droits du plus grand nombre et la qualité de vie dans un quartier devraient être d’une importance primordiale. En tant que résidents et électeurs de nos élus, nous comptons sur vous, nos représentants, pour protéger nos intérêts.

Maintenant que l’administration municipale a été mise au courant de l’impact négatif de ce projet sur notre environnement et notre qualité de vie, nous exhortons vivement le comité à reconsidérer ce projet.

À tout le moins, il est primordial qu’une étude d’impact de la circulation soit effectuée par une tierce partie impartiale et que les promoteurs proposent des plans alternatifs pour un bâtiment qui n’est pas supérieur à 6 niveaux, en respectant les limites exactes de l’empreinte existante, et avec un stationnement intérieur adéquat pour les unités qui s’y trouve.

Norma Ishayek (3455 Drummond) & Larry Elman (3468 Drummond)    Contact the author of the petition